辽宁辽阳，业主不满物业服务，拖欠物业费，怎料，物业限制业主门禁卡升级，进而限制业主出入小区和使用电梯，业主投诉未果，而后怒将物业告上法庭，法院判决亮了！

据悉，男子邢某等15名业主将自己所在的小区物业告上法庭，法庭上，邢某等15名业主声称，近年来，自家小区物业服务质量急剧下降，小区业主多次与物业协商提出意见，均得不到回应。

无奈之下，业主只能以缓缴物业费的方式促使被告改善服务质量，尊重业主意见。

怎料，物业却以业主拖欠物业费为由，限制业主门禁卡升级，限制业主出入小区、单元门。

同时，物业不仅收取物业费，还未经审批和约定，向每家每户，收取15.00元每年的公共照明费，属于乱收费。

认为物业的行为，侵犯了业主的合法权益，要求法院判令物业不得以物业费捆绑门禁卡，利用门禁卡阻碍、限制业主出入小区及楼宇门和使用电梯，并判令物业停止收取并依法返还重复收取的公共照明费。

面对，邢某等15名业主的控诉，物业辩称：第一：物业公司已按物业服务合同的约定及法律法规的规定履行了物业管理的职责，对于业主提出的合理要求和问题，均尽力去解决，并不存在邢某等人诉称的服务质量下降的问题。

第二、物业公司设置门禁卡是为了加强小区管理，防止外来人员随意进出小区，保障业主人身和财产安全，减少安全隐患。门禁卡时限的设置是为了提醒业主按时及时交纳物业费，对于未交纳物业费的业主，物业公司对其门禁卡也正常升级，现在不存所谓的物业费和门禁卡的捆绑的问题。

第三、物业公司收取公共照明费系基于物业与业主双方口头协议的约定，邢某等人要求返还无法律依据。

一审法院查明，物业公司为了让居住小区的业主交纳物业费，将未交纳物业费的业主所持有的门禁卡进行升级限制，致使未交纳物业费的业主不能正常出入小区大门、单元门及乘用电梯带来不便。为此，邢某等人也多次找县住建局领导要求解决。经县住建局协调，现门禁卡至2023年12月31日前没有限制。另查，被告物业公司收取物业费同时，收取每户业主每年公共照明费15.00元。

一审法院认为：第一、《民法典》第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

认为，依此规定，即便邢某等业主欠缴物业费，物业公司也应当依法行使权利，而不应以门禁卡升级来限制业主出行方式迫使业主交纳物业费，其行为侵犯了业主的通行权，是法律所规定的禁止性行为。

第二、国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，住宅小区物业管理费的构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》已明确了物业费所包含的项目。

邢某等人与物业之间的《前期物业管理服务协议》中也没有约定照明费包含在物业费之内。

小区设置公共照明是为了给小区居民夜晚通行带来便利。物业公司对公共照明设施的维护、保养、管理负有义务。但公共照明费不属于物业费收取范围之内。

同时发生法律效力的本院及辽阳市中级人民法院对物业公司起诉与邢某等人同一小区的其他业主物业服务合同纠纷的判决中也明确判决物业费和照明费同时交纳。

综上，一审法院判决物业公司不得以收取物业费捆绑门禁卡，利用门禁卡阻碍、限制原告邢某某等15名业主出入小区、楼宇门和使用电梯；二、驳回邢某等15名业主的其他诉讼。

一审判决后，邢某等15名业主接受判决，但是物业不服判决，提起上诉。

物业表示：第一、小区业主与物业签订物业服务合同，该合同是双务有偿的合同，交纳物业费是业主的合同义务，在业主拖欠物业费情况下，物业要求其到物业公司办理门禁卡升级义务提醒并无任何不当。

第三、门禁卡时限的设立是为了提醒业主按时及时缴纳物业费。现在对于未交纳物业费的业主，物业公司也正常对门禁卡进行升级，并不存在物业费和门禁卡的捆绑的问题。

等等……

二审法院查明的事实与一审一致。

同样认为，即便业主欠缴物业费，物业公司也应当依法行使权利，而不应以门禁卡升级来限制业主出行方式迫使业主交纳物业费，物业公司的行为侵犯了业主的通行权。

并指出物业公司应当通过进一步提高服务质量和服务水平，以此改善与业主的关系。

最终驳回了物业公司的上诉，判决维持原判。

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